Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer ab 01. Januar 2025
Der BFH hat in zwei Verfahren entschieden, dass Steuerpflichtige im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben müssen, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Der Ansatz des nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Werts ist gesetzlich nicht vorgesehen. Soweit sich im Einzelfall hier ein Unterschied zwischen Grundsteuerwert und dem gemeinen Wert nach § 9 BewG ergibt, ist dies grundsätzlich hinzunehmen. Verfassungsgemäß ist solch eine typisierende Regelung nach der Rechtsprechung des BFH aber nur solange, wie ein Verstoß gegen das Übermaßverbot im Einzelfall abgewendet werden kann. Billigkeitsmaßnahmen sind hier grundsätzlich ausgeschlossen. Für den Fall, dass die Grundsteuerwertermittlung nach dem Gesetzeswortlaut gegen das Übermaßverbot verstößt, ist eine verfassungskonforme Auslegung der angewendeten Bewertungsvorschriften vorzunehmen. Das Übermaßverbot kann insbesondere dann verletzt sein, wenn sich der nach § 218ff BewG festgestellte Grundsteuerwert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. Nach der Rechtsprechung des BFH setzt dies regelmäßig voraus, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die aufgrund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften. Als Nachweis kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter dienen. Als Nachweis kann darüber hinaus ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis dienen, wenn die maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse unverändert sind.
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