Wegen der Schließung von Betrieben bestehen offenbar bei den Parteien von Gewerbemietverträgen häufig Unsicherheiten darüber, ob etwa die Vorschriften über die Mietminderung oder die über die Störung der Geschäftsgrundlage Anwendung finden.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 05.10.2020 eine Befreiung von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses oder eine Herabsetzung des Mietzinses abgelehnt, weil der Mieter das allgemeine Verwendungsrisiko trägt.
Das Landgericht München sowie verschiedene weitere Gerichte sehen allerdings einen Anspruch auf Reduzierung des Mietzinses; die Begründungen der Gerichte sind jedoch unterschiedlich. Die behördliche Schließung ist als Mietmangel zu qualifizieren, da öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel einzustufen sind.
Die vollständige Schließung durch die Allgemeinverfügung ist als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs anzusehen und lässt eine Vertragsanpassung sowie die damit verbundene Reduzierung des Mietzinses zu. Im Fall der behördlich angeordneten Schließung eines Geschäftsraums zur Eindämmung der Corona-Pandemie sei es gerechtfertigt, dass Mieter und Vermieter das Risiko solidarisch tragen. Dies führe zur Halbierung des Mietzinses für den Zeitpunkt der angeordneten Schließung.
Aus vorstehenden Ausführungen ist als Fazit zu ziehen, dass für alle betroffenen Gewerbemietverhältnisse eine für den Mieter und den Vermieter wirtschaftlich tragbare und interessengerechte Vertragsanpassung anzustreben ist. Der Mieter muss selbst aktiv werden. Verhandlungen können sich auf alle Zeiten behördlich angeordneter Schließungen beziehen. Bei Verhandlungen ist zu berücksichtigen, inwieweit etwaige Umsatzeinbußen des Mieters durch anderweitige Einsparungen kompensiert werden können / konnten und ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle in Folge staatlicher Beschränkung ebenfalls teilweise kompensieren kann.
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